E-Rechnung für Vermieter: Was bei Miete gilt
Vermieter sind umsatzsteuerlich Unternehmer und müssen deshalb seit 2025 E-Rechnungen empfangen können, ausstellen müssen sie eine E-Rechnung aber nur bei steuerpflichtigen Vermietungen an andere inländische Unternehmen, vor allem bei Gewerbemiete mit Option zur Umsatzsteuer, nicht bei der steuerfreien Vermietung von Wohnungen.
Veröffentlicht am · Zuletzt geprüft am · Redaktion Invoya
Kaum ein Thema rund um die E-Rechnung wird so oft missverstanden wie die Vermietung. Die einen glauben, private Vermieter hätten damit nichts zu tun, die anderen, jede Mietzahlung brauche künftig eine E-Rechnung. Beides stimmt nicht. Diese Seite ordnet die Fälle anhand der Verwaltungsauffassung des Bundesfinanzministeriums. Die allgemeinen Fristen stehen im Ratgeber E-Rechnungspflicht 2027 und 2028.
Kurz gesagt
| Situation | Rechnung ausstellen? | E-Rechnung? | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Wohnung an eine Privatperson | nein | nein | § 4 Nr. 12 und § 14 Abs. 2 Satz 2 UStG |
| Wohnung oder Gewerbefläche steuerfrei an ein Unternehmen | nein | nein, nur mit Zustimmung des Mieters möglich | § 14 Abs. 2 Satz 2 UStG, Abschnitt 14.1 Abs. 6 UStAE |
| Gewerbefläche mit Option zur Umsatzsteuer an ein inländisches Unternehmen | ja | ja, für Umsätze ab 2027 oder 2028 | § 9 und § 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, § 27 Abs. 38 UStG |
| Ferienwohnung an Geschäftsreisende für deren Unternehmen | ja | ja, außer bis 250 Euro brutto oder als Kleinunternehmer | § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG, Abschnitt 12.16 Abs. 10 UStAE |
| Ferienwohnung an Urlauber | nein | nein | Abschnitt 12.16 Abs. 10 UStAE |
| Rechnungen an Sie, etwa vom Handwerker für die vermietete Wohnung | Sache des Absenders | Sie müssen E-Rechnungen empfangen können | Abschnitt 14.1 Abs. 5 UStAE |
Vermieter sind Unternehmer und müssen empfangen können
Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt (§ 2 UStG). Das Bundesfinanzministerium zählt dazu ausdrücklich Personen, die ausschließlich steuerfreie Umsätze erbringen, wie Vermieter von Wohnungen. Inländische Unternehmer müssen seit dem 1. Januar 2025 E-Rechnungen empfangen können; Ausnahmen gibt es nicht (Fragen und Antworten, Fragen 3 und 12).
Praktisch bedeutet das: Repariert ein Handwerker das Dach des vermieteten Hauses, darf er Ihnen schon heute ohne Ihre Zustimmung eine E-Rechnung schicken und muss es in der Regel nach Ablauf seiner Übergangsfrist. Die Regeln gelten nach dem Schreiben vom 15. Oktober 2025 ausdrücklich auch dann, wenn der Empfänger nur steuerfreie Umsätze ausführt, zum Beispiel als Vermieter einer Wohnung (Randnummer 17). Annehmen müssen Sie diese E-Rechnung; einen Anspruch auf Papier haben Sie nicht (Abschnitt 14.1 Abs. 5 UStAE).
Für den Empfang genügt ein E-Mail-Postfach. Wie Sie empfangene Dateien lesen und prüfen, erklären die Ratgeber E-Rechnung empfangen und E-Rechnung öffnen.
Wohnungsmiete: keine Pflicht zur E-Rechnung
Die Vermietung von Grundstücken, also auch von Wohnungen, ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei. Für steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 bis 29 UStG besteht keine Pflicht, eine Rechnung auszustellen (§ 14 Abs. 2 Satz 2 UStG), und damit auch keine Pflicht zur E-Rechnung. Das gilt ebenso für eine Gewerbefläche, die Sie ohne Option steuerfrei vermieten.
Stellen Sie trotzdem eine Rechnung aus, etwa auf Wunsch des Mieters, ist Papier oder eine PDF-Datei zulässig. Eine E-Rechnung dürfen Sie in diesem Fall nur mit Zustimmung des Mieters verwenden (Abschnitt 14.1 Abs. 6 UStAE).
Nicht befreit sind nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG unter anderem die kurzfristige Beherbergung, die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen und die Vermietung von Betriebsvorrichtungen. Ob ein Stellplatz zusammen mit der Wohnung steuerfrei bleibt, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.
Gewerbemiete mit Option zur Umsatzsteuer
Vermieten Sie an ein anderes Unternehmen für dessen Unternehmen, können Sie auf die Steuerbefreiung verzichten (§ 9 Abs. 1 UStG). Bei Grundstücken ist das nur zulässig, soweit der Mieter die Räume ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen; das müssen Sie nachweisen (§ 9 Abs. 2 UStG). Kleinunternehmer können nicht optieren (§ 19 Abs. 1 Satz 2 UStG).
Mit der Option wird die Miete steuerpflichtig. Dann müssen Sie eine Rechnung ausstellen, und an einen inländischen Mieter gilt die E-Rechnungspflicht; das Bundesfinanzministerium nennt die Option ausdrücklich (Abschnitt 14.1 Abs. 4 UStAE). Die Übergangsfristen sind dieselben wie für alle: Umsätze 2025 und 2026 dürfen Sie noch auf Papier oder, mit Zustimmung, als PDF abrechnen, 2027 nur bei höchstens 800.000 Euro Gesamtumsatz im Vorjahr (§ 27 Abs. 38 UStG).
Enthält eine Abrechnung steuerpflichtige und steuerfreie Teile, zum Beispiel ein Büro mit Option und eine steuerfrei vermietete Wohnung, ist sie insgesamt als E-Rechnung auszustellen (Abschnitt 14.1 Abs. 4 UStAE).
Mietvertrag als Dauerrechnung
Ein Vertrag, der die Pflichtangaben nach § 14 Abs. 4 UStG enthält, gilt als Rechnung; der Zeitraum der einzelnen Zahlungen darf sich aus den Überweisungen ergeben (Abschnitt 14.1 Abs. 17 und 18 UStAE). Für die E-Rechnung gilt nach dem Schreiben vom 15. Oktober 2025:
- Ein Mietvertrag auf Papier oder als PDF ist eine sonstige Rechnung. Besteht die Pflicht zur E-Rechnung, ist zusätzlich eine E-Rechnung auszustellen, die ihn berichtigt; der Vertrag kann ihr als Anhang beiliegen (Abschnitt 14.1 Abs. 17 UStAE).
- Bei einem Dauerschuldverhältnis genügt einmalig eine E-Rechnung für den ersten Zeitraum, wenn der Vertrag als Anhang enthalten ist oder sich aus ihr klar ergibt, dass es eine Dauerrechnung ist (Abschnitt 14.1 Abs. 19 UStAE).
- Ändern sich Pflichtangaben, etwa bei einer Mieterhöhung, brauchen Sie eine neue oder berichtigte E-Rechnung (Abschnitt 14.5 Abs. 17 UStAE).
- Wurde der Vertrag zulässigerweise als sonstige Rechnung erteilt, besteht keine Pflicht zu einer zusätzlichen E-Rechnung, solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern (Abschnitt 14.1 Abs. 19 UStAE).
- Als Rechnungsnummer genügt im strukturierten Teil eine einmalige Nummer aus dem Vertrag, etwa Wohnungs-, Objekt- oder Mieternummer (Abschnitt 14.5 Abs. 12 UStAE).
Der Steuerausweis im Vertrag muss eindeutig, klar und unbedingt sein. Lässt der Vertrag offen, ob Sie steuerpflichtig oder steuerfrei abrechnen, fehlt es daran (Abschnitt 14.1 Abs. 18 UStAE).
Ferienwohnung und kurzfristige Vermietung
Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung ist steuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Eine Rechnung müssen Sie aber nur ausstellen, wenn Sie an ein anderes Unternehmen für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person vermieten (Abschnitt 12.16 Abs. 10 UStAE). Übernachtet ein Geschäftsreisender auf Rechnung seines inländischen Arbeitgebers, gilt nach Ablauf der Übergangsfrist die E-Rechnungspflicht.
Ausnahmen bleiben: Rechnungen bis 250 Euro brutto dürfen immer sonstige Rechnungen sein (§ 33 UStDV), ebenso Rechnungen von Kleinunternehmern (§ 34a UStDV).
Kleine Vermieter und Kleinunternehmer
Steuerfreie Mieten nach § 4 Nr. 12 UStG zählen bei der Kleinunternehmergrenze nicht zum Gesamtumsatz (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Wer neben Wohnungen etwa eine kleine Ferienwohnung vermietet, kann deshalb mit diesen Umsätzen Kleinunternehmer sein und muss dann keine E-Rechnungen ausstellen. Empfangen muss er sie trotzdem.
Mehr dazu im Ratgeber E-Rechnung für Kleinunternehmer.
Was Invoya für Vermieter kann
Mit Invoya empfangen Sie E-Rechnungen über eine eigene Adresse, lesen XRechnung und ZUGFeRD aus und bewahren das Original unverändert auf, siehe E-Rechnungen empfangen. Für steuerpflichtige Gewerbemiete erstellen Sie E-Rechnungen mit 19 Prozent; eine wiederkehrende Rechnung legt in festen Abständen einen Entwurf an, den Sie prüfen und versenden. Eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG bietet Invoya nicht als eigene Steuerart an, und Verträge als Anhang der E-Rechnung bettet es nicht ein. Tarife auf der Seite Preise.
Häufige Fragen
Brauchen Vermieter eine E-Rechnung für die Miete?
Für die steuerfreie Vermietung von Wohnungen nicht, weil dafür keine Rechnungspflicht besteht. Bei Gewerbemiete mit Option zur Umsatzsteuer an ein inländisches Unternehmen gilt die E-Rechnungspflicht nach den üblichen Übergangsfristen.
Müssen private Vermieter E-Rechnungen empfangen können?
Ja. Vermieter sind umsatzsteuerlich Unternehmer, auch wenn sie nur steuerfreie Mieten erzielen. Ein E-Mail-Postfach genügt.
Reicht der Mietvertrag als Rechnung?
Als sonstige Rechnung ja, wenn er alle Pflichtangaben enthält. Besteht die Pflicht zur E-Rechnung, genügt einmalig eine E-Rechnung für den ersten Zeitraum, die den Vertrag als Anhang enthält oder klar als Dauerrechnung erkennbar ist.
Was gilt bei einer Mieterhöhung?
Ändern sich Pflichtangaben wie Entgelt oder Steuerbetrag, müssen Sie die Änderung in einer neuen oder berichtigten E-Rechnung abbilden, sofern die E-Rechnungspflicht besteht.
Muss ich für eine Ferienwohnung E-Rechnungen schreiben?
Nur bei Gästen, die für ihr Unternehmen buchen, und erst nach Ablauf Ihrer Übergangsfrist. Rechnungen bis 250 Euro brutto und Rechnungen von Kleinunternehmern sind ausgenommen.
Wie betrifft das Ihren Betrieb?
Der Pflicht-Check auf der Startseite zeigt in wenigen Klicks, ab wann Ihr Betrieb E-Rechnungen ausstellen muss. Mit dem Tarif Free starten Sie kostenlos.
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Quellen
- BMF-Schreiben vom 15. Oktober 2025 (GZ III C 2 - S 7287-a/00019/007/243): Einführung der obligatorischen elektronischen Rechnung bei Umsätzen zwischen inländischen Unternehmern ab dem 1. Januar 2025; Anpassung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses. Es ändert und ergänzt das BMF-Schreiben vom 15. Oktober 2024 (BStBl I S. 1320)Fassung: Schreiben vom 15.10.2025 · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- Bundesfinanzministerium: Fragen und Antworten zur Einführung der obligatorischen (verpflichtenden) E-Rechnung zum 1. Januar 2025Fassung: FAQ-Seite des BMF mit Stand März 2026 (Seitendatum 23.03.2026) · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 4 Umsatzsteuergesetz (UStG): Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen (unter anderem Nummer 12: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Nummer 14: Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin)geltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 9 Umsatzsteuergesetz (UStG): Verzicht auf Steuerbefreiungen (Option; Absatz 2: Vermietung von Grundstücken)geltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 14 Umsatzsteuergesetz (UStG): Ausstellung von Rechnungengeltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 19 Umsatzsteuergesetz (UStG): Besteuerung der Kleinunternehmergeltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 27 Absatz 38 Umsatzsteuergesetz (UStG): Übergangsregelung zur Rechnungsstellung 2025 bis 2027geltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 33 Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (UStDV): Rechnungen über Kleinbeträge (bis 250 Euro)geltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- § 34a Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (UStDV): Rechnungen von Kleinunternehmerngeltende Fassung · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
- Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 14.5: Pflichtangaben in der Rechnung (Absätze 10 bis 14: fortlaufende Nummer, Lücken, Nummernkreise, Ausnahmen), Amtliche Umsatzsteuer-Handausgabe des BMF; die Absätze 12 und 14 hat das BMF-Schreiben vom 15. Oktober 2025 neu gefasstFassung: Amtliche Umsatzsteuer-Handausgabe 2024; Absätze 10 und 11 durch das BMF-Schreiben vom 15.10.2025 nicht geändert · von der Redaktion geprüft am 08.10.2026
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